Buderus-trade.ru

Теплотехника Будерус
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Коммунальные расходы при аренде

Коммунальные расходы при аренде

При аренде зданий и помещений арендатор неизбежно несет расходы по оплате коммунальных услуг, либо возмещая их арендодателю, либо оплачивая непосредственно поставщику услуг. Как расходы, относящиеся к арендуемому имуществу, отражаются в учете арендатора и арендодателя?

Осуществляемые на основании отдельных договоров расходы арендатора по возмещению арендодателю стоимости коммунальных услуг в бухгалтерском учете арендатора учитываются обособленно.

Арендатор имеет право включить расходы на коммунальные услуги в себестоимость продукции (работ, услуг) при выполнении одного из следующих условий:

Стоимость коммунальных услуг в сумму арендной платы не входит и возмещается сверх нее (если договоры на поставку коммунальных и иных аналогичных услуг заключает арендодатель).

При аренде зданий и сооружений целесообразно составлять отдельный договор с поставщиками коммунальных услуг. Дело в том, что здания (сооружения) и инженерные коммуникации — это, как правило, единый комплекс и объем потребляемых услуг можно определить с достаточной степенью точности обособленно от других пользователей одноименных услуг. В этом случае расходы по оплате коммунальных и иных аналогичных услуг в бухгалтерском учете отражаются в порядке, установленном для учета аналогичных операций по содержанию собственных объектов основных средств. Другими словами, при наличии прямых договоров с поставщиками услуг расходы по их оплате отражаются в учете независимо от условий договора аренды.

В пункте 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассмат­риваться как форма арендной платы.

При аренде отдельных помещений в зданиях и сооружениях заключение отдельного договора с поставщиками может быть нецелесообразно или невозможно, например, изза отсутствия расходомеров, счетчиков и иного оборудования, позволяющего обеспечить определение объема услуг, потребленных арендатором. Поэтому к договору аренды целесообразно прилагать отдельное соглашение, регулирующее возмещение арендатором стоимости коммунальных (аналогичных) услуг, оплаченных поставщикам арендодателем. Речь идет именно о возмещении услуг, а не о перепродаже части услуг арендодателем арендатору. Чтобы приобрести статус перепродавца, необходимо дополнительное документальное оформление, в том числе дополнительное соглашение с поставщиком услуг. Стоимость коммунальных услуг, по нашему мнению, не может быть отражена на счетах учета продаж. Наиболее правомерной представляется схема оформления бухгалтерских проводок с использованием счета 86 «Целевое финансирование».

Пример

Арендодатель по договору с энергоснабжаюшей организацией в сентябре оплатил потребленную электроэнергию на сумму 118 000 руб. (с учетом НДС). Из них на сумму 23 600 руб. (с учетом НДС) электроэнергия потреблена арендатором отдельного помещения.

Чтобы арендатор смог принять суммы НДС по стоимости электроэнергии к налоговому вычету, в расчетных документах арендодателя эта сумма должна быть выделена. Документы системы нормативного регулирования бухгалтерского и налогового учета не уточняют порядка отражения операций, связанных с НДС, в таких случаях. Арендодатель может использовать проводки:

Дебет 25 Кредит 60

— 80 000 руб. — на сумму электроэнергии, фактически потребленной арендодателем;

Дебет 76 Кредит 86

— 23 600 руб. — на сумму стоимости электроэнергии (с учетом НДС), фактически потребленной арендатором;

Дебет 19 Кредит 60

— 18 000 руб. — на сумму НДС, уплаченного по всей стоимости потребленной электроэнергии. Отражение в учете всей суммы НДС связано тем, что в расчетных документах и счете­фактуре поставщика указана именно эта сумма, а право корректировать ее законодательством о бухгалтерском учете организации не предоставлено;

Дебет 19 Кредит 86 (сторно)

— 3600 руб. — на сумму НДС в части, относящейся к стоимости электроэнергии, потребленной арендатором. Проводку лучше оформить методом «красное сторно», а не обратной проводкой черным цветом чернил, поскольку искусственного увеличения оборотов по дебету и кредиту счета 19 не происходит. Чтобы такую проводку оформить, на задолженность арендатора первоначально должна быть отнесена сумма с учетом НДС. При оформлении данной проводки (Дебет 19 Кредит 86 (сторно)) задолженность арендатора не уменьшается, но право арендодателя на налоговый вычет уменьшается на ту сумму, на которую оно возникает у арендатора. Кроме того, счетфактуру арендодатель должен выписать в общем порядке (как при реализации услуг);

Дебет 68 Кредит 19

— 14 400 руб. (18 000 руб. – 3600 руб.) — на сумму налогового вычета;

Дебет 60 Кредит 51

— 118 000 руб. — на сумму оплаты счета поставщика электроэнергии;

Дебет 51 Кредит 76

— 23 600 руб. — на сумму денежных средств, поступивших в оплату услуг от арендатора;

Дебет 86 Кредит 60

— 20 000 руб. — на сумму образовавшегося на счете 60 дебетового сальдо. Одновременно закрывается счет 86, который в данном случае использовался для учета операций по фактической перепродаже коммунальных услуг.

Суммы стоимости полученной электроэнергии арендатор отражает обычным порядком:

Дебет 25 (или 26) Кредит 60

Одновременно возникает право на налоговый вычет, равный сумме уплаченного НДС:

Дебет 19 Кредит 60

В аналогичном порядке в бухгалтерском учете арендодателя и арендатора могут быть отражены расчеты по прочим видам коммунальных и иных подобных видов услуг.

В том случае, когда коммунальные услуги вырабатываются вспомогательными производствами арендодателя, операции по отражению их оказания арендатору в бухгалтерском учете оформляются обычным образом:

Дебет 23 Кредит счетов учета производственных затрат

— на сумму расходов, связанных с производством соответствующего вида коммунальных услуг;

Дебет 902 Кредит 23

— на сумму фактической себестоимости услуг, оказанных арендатору. Обращаем внимание, что реализация услуг производственного характера в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов отражается через счет 90 (а не 91) независимо от того, на каком счете формируется их фактическая себестоимость;

Дебет 903 Кредит 68

— на сумму НДС по стоимости отпущенных услуг арендатору;

Дебет 62 Кредит 901

— на сумму продажной стоимости оказанных услуг.

Если для эксплуатации арендованного имущества используются коммунальные услуги, выработанные во вспомогательных производствах арендатора, стоимость услуг принимается к бухгалтерскому учету в порядке, установленном учетной политикой организации, то есть распределяется между отдельными видами производств или продукции. (Подробнее о правовых аспектах, бухгалтерском учете и налогообложении арендных операций читайте в журнале «Экономико-правовой бюллетень», № 7, 2010.)

Важно

Состав коммунальных расходов

К коммунальным расходам относятся расходы по оплате сторонним организациям (или производству собственными силами) услуг, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации зданий, сооружений и отдельных помещений. Такими услугами являются:

Не относятся к категории коммунальных услуг, но учитываются в том же порядке услуги телефонной связи, услуги по пожарной и сторожевой охране зданий, сооружений и помещений, а также теле и радиообслуживание.

Кроме того, в составе коммунальных расходов могут учитываться:

1) расходы по оплате договоров гражданскоправового характера, заключенных с кочегарами и сезонными истопниками. Напомним, что под договорами гражданскоправового характера понимаются договоры, которые заключаются в соответствии с нормами гражданского, а не трудового законодательства;

2) оплата технологических нужд — работ, связанных с предоставлением коммунальных услуг и носящих регламентированный условиями договора на предоставление коммунальных услуг характер (определенный перечень работ и периодичность их выполнения, например централизованная очистка систем, производимая поставщиком коммунальных услуг).

Читайте так же:
Катушка для счетчика электроэнергии

3) оплата транспортировки газа, воды, электричества по водо, газораспределительным и электрическим сетям. Выделение расходов по оплате транспортировки отдельных видов ресурсов в отдельный вид затрат (и их обособленный аналитический учет) целесообразно осуществлять тогда, когда хозяйственные отношения по поставке и транспортировке коммунальных услуг регулируются разными договорами. Это может иметь место в тех случаях, когда транспортировка ресурсов осуществляется по сетям, не принадлежащим поставщику соответствующего вида ресурсов (а также в тех случаях, когда поставщик не является посредником, самостоятельно формирующим себестоимость услуг с учетом транспортировки ресурсов);

4) расходы по оплате договоров на вывоз жидких бытовых отходов при отсутствии централизованной системы канализации. Собственно учет расходов, осуществляемых в соответствии с заключенными договорами, организуется и ведется по стандартной схеме — на счетах учета коммунальных расходов и расчетов.

справка

В Инструкции по применению Плана счетов после характеристики каждого синтетического счета дана типовая схема корреспонденции его с другими синтетическими счетами. При возникновении фактов хозяйственной деятельности, корреспонденция по которым не предусмотрена в типовой схеме, организация может дополнить ее, соблюдая единые подходы, установленные Инструкцией

Возмещение электроэнергии арендатором по счетчику

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организация (ОСН) арендует нежилое помещение у собственника. Плата за электроэнергию составной частью арендной платы не является, посреднические функции по обеспечению электроэнергией на арендодателя не возложены. Договор с Мосэнерго заключен собственником. Организация подписала трехстороннее соглашение с Мосэнерго и арендодателем, по которому организация является плательщиками и оплачивает в Мосэнерго электроэнергию. Счета и УПД на потребленную электроэнергию Мосэнерго выставляет арендодателю. Арендодатель передает организации только заверенные копии УПД Мосэнерго.
На каком основании и как организации взять в расходы электроэнергию, оплаченную по счетчику в Мосэнерго? Может ли арендодатель перевыставить документы организации?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В сложившейся ситуации у организации-арендатора имеются существенные налоговые риски в случае признания расходов в виде потребленной электроэнергии.
Организация-арендодатель формально не должна перевыставлять документы арендатору, поскольку оплаты арендатора не получает.
Вместе с тем нет запрета на составление арендодателем в адрес арендатора первичного документа — отчета (справки-расчета) о потребленной электроэнергии с приложением копий счетов поставщика электроэнергии, на основании которого арендатор составит свой внутренний первичный документ (бухгалтерскую справку-расчет). Поскольку обсуждаемые расходы для арендатора экономически обоснованны и направлены на получение дохода (ст. 252 НК РФ), то считаем возможным использовать эти документы для подтверждения расходов арендатора в целях налогообложения прибыли.

Обоснование позиции:
Как в бухгалтерском, так и в налоговом учете первичный документ, оформленный с учетом требований законодательства о бухгалтерском учете, подтверждает факт хозяйственной жизни (чч. 1, 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 402-ФЗ), п. 1 ст. 252, ст. 313 НК РФ, письма Минфина России от 11.03.2021 N 03-03-06/1/17066, от 04.12.2020 N 03-03-06/1/106098).
Таким образом, расходы в виде коммунальных платежей также должны быть подтверждены соответствующими первичными документами.
При выполнении всех остальных требований ст. 252 НК РФ расходы в виде коммунальных платежей могут быть признаны в целях налогообложения на основании подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ.
Из разъяснений уполномоченных органов (письма Минфина России от 29.07.2010 N 03-03-06/1/494, УФНС России по г. Москве от 18.02.2010 N 16-15/017641, от 08.06.2009 N 16-15/058069@) следует, что указанные расходы должны быть документально подтверждены актами оказанных услуг, выставленными арендодателем, расчетами коммунальных платежей, составленными арендодателем исходя из занимаемых арендатором площадей на основании счетов водо-, энергоснабжающих предприятий и других служб, выставленных арендодателю и отражающих поставку соответствующих услуг, копии которых необходимо приложить к акту.
Однако у организации имеется только заверенная копия УПД, выставленного Мосэнерго в адрес арендодателя. В этой связи, по нашему мнению, формально данного документа недостаточно для признания расходов.
В настоящее время применяются следующие способы обеспечения арендодателем арендатора коммунальными услугами:
— арендатор заключает с арендодателем агентский договор, чтобы последний выступал посредником с поставщиками коммунальных услуг;
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг в составе арендной платы;
— арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг отдельным платежом (по отдельному счету) (письмо ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@).
Из условий вопроса следует, что плата за электроэнергию не является частью арендной платы, а арендодатель не оказывает посреднические услуги по обеспечению арендатора электроэнергией. В свою очередь, организация оплачивает электроэнергию не арендодателю, а поставщику.
На основании изложенного представляется, что и оснований для перевыставления документов энергоснабжающей организации у арендодателя не имеется (постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08).
Из писем Минфина России от 04.06.2010 N 03-03-06/1/382, от 30.01.2008 N 03-03-06/2/9 усматривается, что учесть расходы в виде коммунальных платежей возможно на основе счетов, выставленных арендодателю непосредственно поставщиком услуг.
Вместе с тем документы поставщик электроэнергии выставляет в адрес арендодателя, с которым у него заключен договор.
Поэтому с учетом изложенного можно сделать вывод, что у организации отсутствует возможность для безрискового признания расходов в виде платы за электроэнергию в целях налогообложения прибыли.
Отметим, что компенсация арендодателю стоимости коммунальных услуг правомерна даже в том случае, если стороны не зафиксировали в договоре аренды порядок распределения расходов на их оплату, поскольку стоимость коммунальных услуг не является по умолчанию частью арендной платы, а признается расходами на содержание арендованного имущества, которые по общему правилу возлагаются на арендатора (постановления ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 N А05-3280/2006, Восемнадцатого ААС от 02.07.2009 N 18АП-3203/2009).
В то же время поскольку организация оплачивает электроэнергию непосредственно поставщику, а не арендодателю, считаем, что приведенная выше логика в данном случае неприменима.
Обобщая сказанное, мы полагаем, что в имеющихся обстоятельствах признание расходов в виде оплаты потребленной электроэнергии в целях налогообложения для организации-арендатора сопряжено с существенными налоговыми рисками.
Что можно сделать в такой ситуации?
В письме УФНС России по г. Москве от 26.06.2006 N 20-12/56637 сказано, что основанием для отнесения расходов на оплату энергии, воды или услуг телефонной связи в состав расходов, учитываемых при налогообложении прибыли, является заключение договоров с энергоснабжающими организациями и операторами связи (организациями связи), предусмотренных гражданским законодательством, либо наличие счетов, предъявленных налогоплательщику, отражающих поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи.
В случае если договором аренды предусмотрено возложение обязанности по уплате коммунальных расходов и расходов на оплату услуг связи, фактически потребленных, на арендатора, то последний (арендатор) учитывает в составе материальных и прочих расходов расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и (или) услуг связи, относящихся к помещениям (зданиям), полученным в аренду, а также к средствам связи, используемым арендатором при своей деятельности.
Указанные расходы должны быть документально подтверждены прилагаемыми арендодателем к счетам за аренду расчетами коммунальных платежей, составленными на основании счетов тепло-, водо- и энергоснабжающих предприятий, счетов городской телефонной службы, отражающих поставку энергии (воды) или оказание услуг телефонной связи.
В этом письме была рассмотрена ситуация, когда арендодатель получал от арендатора суммы компенсации расходов по оплате стоимости коммунальных услуг и услуг связи отдельно от суммы арендной платы за арендованное помещение.
В данном случае ситуация иная, поскольку на основании трехстороннего соглашения оплату электроэнергии поставщику осуществляет непосредственно арендатор. Но все же можно полагать, что по сути оплата услуг, полученных собственником (арендодателем) на принадлежащие ему принимающие устройства, производится третьим лицом (арендатором).
В таком случае если использовать приведенную в письме УФНС России по г. Москве от 26.06.2006 N 20-12/56637 рекомендацию арендодателю составлять для арендатора расчет коммунальных платежей, составленных на основании счетов тепло-, водо- и энергоснабжающих предприятий, то, как представляется, можно предусмотреть составление арендодателем в адрес арендатора документа (например, отчета или справки-расчета) с приложенными к нему документами поставщика. Акт оказанных услуг, на наш взгляд, здесь не подходит. Согласованные сторонами условия об оплате расходов нельзя квалифицировать как договор поставки энергоресурсов, а также как договор оказания коммунальных и иных услуг, поскольку арендодатель не является ресурсоснабжающей организацией и исполнителем оплачиваемых арендатором услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Название этого документа может быть произвольным (справка-расчет о потреблении услуг электроснабжения, отчет о потребленных арендатором услугах и пр.). В нем следует предусмотреть все реквизиты первичного документа, поименованные в ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ. В таком случае у арендатора будет входящий первичный документ от арендодателя.
В свою очередь, арендатор на основании такого отчета арендодателя может составить справку-расчет, в которую будут перенесены соответствующие показатели потребленной им электроэнергии, указаны реквизиты трехстороннего договора, реквизиты отчета, данные о платежных документах. Бухгалтерская справка также является одним из первичных документов. Она составляется в свободной форме, утвержденной в организации. Наличие реквизитов, перечисленных в ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ, в бухгалтерской справке обязательно. Другие виды информации добавляются в бухгалтерскую справку в зависимости от конкретного факта хозяйственной жизни, оформляемого бухгалтерской справкой (Энциклопедия решений. Разработка и утверждение первичных документов для бухгалтерского учета).
Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Очевидно, что для арендатора стоимость услуг энергоснабжения является расходом, соответствующим критериям ст. 252 НК РФ.
Как неоднократно сообщали контролирующие органы, НК РФ не устанавливает конкретный перечень документов, которые подтверждают произведенные расходы в соответствии с требованиями п. 1 ст. 252 НК РФ, тем самым не ограничивает налогоплательщика в вопросе подтверждения правомерности учета соответствующих расходов (письма ФНС России от 20.02.2021 N СД-3-3/1280@, Минфина России от 19.03.2019 N 03-03-06/1/17927, от 31.05.2021 N 03-03-06/3/42110).
Учитывая сказанное, мы полагаем, что совокупность документов (отчет арендодателя, входящий первичный документ с приложением копий счетов поставщиков ресурсов), внутренний первичный документ арендатора (бухгалтерская справка) могут служить подтверждением, в том числе косвенным, понесенных затрат.
Обращаем внимание, что высказанная позиция является нашим экспертным мнением и не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.

Читайте так же:
Как правильно снять показания счетчика за свет

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Как облагаются НДС коммунальные услуги при аренде помещений?
— Энциклопедия решений. Как арендатору учитывать возмещение по договору аренды коммунальных платежей: расходов на электроэнергию и иных эксплуатационных расходов.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член ассоциации «Содружество» Мельникова Елена

2 августа 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Возмещаем «коммуналку» — отражаем в учете

Налоги & бухучет

Начнем с того, что все компенсационные выплаты (стоимость коммунальных и прочих эксплуатационных услуг) при аренде по своей сути являются составляющей общей операции — по предоставлению недвижимости в аренду. Однако в любом случае обязанность компенсировать стоимость коммунальных (электроэнергии, водоснабжения и водоотведения, газо- и теплоснабжения) и прочих допуслуг (например, по уборке и охране помещения, парковке автомобилей) и т. п. должна быть четко прописана в договоре.

Договариваемся о компенсации

Прописать обязанность возмещения можно как в самом договоре аренды, так и заключив отдельный договор на возмещение эксплуатационных расходов. Учтите: даже прописанная в отдельном договоре компенсация коммунальных платежей, считается оплатой части стоимости услуг по аренде имущества. С этим соглашаются налоговики и не придают особого значения тому, на основании какого договора (арендного или отдельного) происходит компенсация, полагая, что по своей сути

такие платежи являются возмещением (компенсацией) отдельных элементов расходов, из которых состоит стоимость услуг аренды имущества

В то же время компенсационные платежи могут (1) увеличивать сумму самой арендной платы, а могут (2) уплачиваться отдельными платежами (как на основании арендного договора, так и согласно отдельному договору).

1. В составе арендной платы. Если стороны договорились стоимость коммунальных услуг включить в состав арендной платы (т. е. в договоре аренды их стоимость отдельно не выделяется), то сумму арендной платы за объект недвижимости увеличивают (на примерную сумму) коммунальных расходов.

Недостаток такого подхода: коммунальные платежи — величина не постоянная и может возрасти (например, в холодное время года), поэтому сумма арендной платы будет меняться.

Очевидный плюс этого варианта — упрощение учета. Ведь оформление документов и все расчеты происходят только за аренду имущества. Соответственно, все сказанное в отношении учета арендных платежей справедливо и для коммунальных расходов, входящих в их стоимость.

2. Отдельные платежи. Иначе обстоят дела, если стоимость коммунальных и прочих услуг, связанных с обслуживанием объекта аренды, возмещается на основании отдельных счетов, выставленных арендодателем арендатору / отдельных актов согласования согласно условиям договора аренды / отдельного договора. На этом варианте учета компенсационных платежей остановимся подробней.

Читайте так же:
Ремонт старых счетчиков электроэнергии

Оформляем первичные документы

Условия расчета возмещения. Прежде всего порядок расчета коммунальных платежей должен быть определен договором. В соответствии с этим порядком арендатор перечисляет арендодателю средства в счет возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг согласно выставленному арендодателем счету.

Если в арендуемом помещении (комнате) не установлены приборы учета, то, как правило, стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, возмещается на основании соответствующих экономически обоснованных расчетов, например, может определяться относительно:

— услуг теплоснабжения — пропорционально занимаемой арендатором площади помещения в общей площади всего помещения;

— услуг водоснабжения, водоотведения — пропорционально численности работников арендатора в общей численности работников, которые работают в здании;

— электроэнергии — исходя из мощности электроприборов, находящихся в помещении, которая определяется на основании фактических данных о времени работы таких приборов за месяц.

Акт/самоакт/счет. В отношении компенсационных платежей придерживаемся важного бухправила: хозяйственные операции в учете должны отражаться на основании первичных документов (ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете).

Под первичным документом понимают документ, который содержит сведения о хозяйственной операции (ст. 1 Закона о бухучете), при условии наличия в нем всех обязательных реквизитов, указанных в ст. 9 Закона о бухучете (в том числе личных подписей лиц, принимавших участие в осуществлении хозоперации). Таким образом,

факт потребления коммунальных услуг арендатором должен быть задокументирован

В общем случае, на конец каждого отчетного периода арендатор и арендодатель должны между собой оформлять акт-расчет или акт согласования компенсационных платежей*. Стороны могут согласовать порядок составления отдельного первичного документа по эксплуатационным расходам.

* То есть не столь важно, как документ будет назван, важно, чтобы он соответствовал признакам первичного документа и сути хозоперации.

Если на конец отчетного периода указанный документ оформлен не будет, оценить и показать доходы/расходы в учете сторонам все равно придется. Ведь, следуя требованиям ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете, признание доходов/расходов не зависит от периода оформления первичных документов. При этом руководствуемся алгоритмом, описанным для ситуации с запоздавшей первичкой.

Кстати, в ситуации, когда арендатор на основании выставленного арендодателем счета-фактуры перечислил оплату, по мнению Минфина, выставленный счет** может быть основанием для отражения операции по получению услуг аренды имущества без составления акта предоставленных услуг (см. письмо Минфина от 22.08.2017 г. № 35210-07/23-3364/2658). Этот вывод справедлив также в отношении возмещения коммунальных платежей.

** Безусловно, такой счет должен содержать все необходимые реквизиты для его соответствия первичному документу.

Отражаем в учете

Периодичность. Еще одно важное правило бухучета — хозоперации должны отражаться в учете в том отчетном периоде, в котором они осуществлены (ч. 5 ст. 9 Закона о бухучете). В бухучете порядок признания доходов/расходов регулируется П(С)БУ 15 и П(С)БУ 16.

По общему правилу доход следует признавать на дату баланса (п. 10 П(С)БУ 15). Для этого доход оценивают исходя из степени завершенности услуг, если может быть достоверно определен результат операции. С учетом бухучетного принципа — начисления и соответствия доходов и расходов (ст. 4 Закона о бухучета), расходы признают расходами периода одновременно с признанием дохода, для получения которого они осуществлены (п. 7 П(С)БУ 16).

В целом, выходит, что периодичность признания доходов/расходов в части компенсационных платежей зависит от бухучетного периода составления финотчетности (т. е. от даты баланса) у сторон договора***.

*** Более подробно о периодичности составления первичных документов см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2018, № 55, с. 11.

Однако налоговики, в отличие от платежей за аренду, рассматривают компенсацию коммуналки как услуги, предоставляемые непрерывно (см. БЗ 101.16, письмо ГФСУ от 04.08.2016 г. № 26595/7/99-99-15-03-02-17, письмо ГУ ГФС в Полтавской обл. от 23.05.2017 г. № 302/ІПК/16-31-12-01-34)****. Так как для целей НДС-учета отчетным периодом будет месяц, то арендодателю от ежемесячного отражения в бухучете компенсационных платежей и оформления первички все-таки не уйти. То есть «растянуть» по коммунальным расчетам период составления первичного документа до квартала и дольше, скорее всего, не получится.

Счета бухучета. У арендодателя затраты на оплату коммунальных услуг, а также на содержание и эксплуатацию объекта, переданного в аренду, включаются в состав прочих операционных расходов (Дт 949 — Кт 685). В свою очередь, полученную от арендатора сумму возмещения этих затрат он показывает в составе прочего дохода от операционной деятельности (Дт 377 — Кт 719).

Арендатор сумму компенсационных выплат относит на расходы в том же порядке, что и арендные платежи, в зависимости от направления использования помещения (на счета 23, 91, 92, 93). То есть сумма компенсации отражается в периоде потребления арендатором таких коммунальных услуг.

Авансовые платежи. Ясное дело, денежные средства, перечисленные авансом в счет компенсации коммунальных расходов, не попадают ни в доходы арендодателя, ни в расходы арендатора.

Арендодатель учитывает их в состав доходов будущих периодов (кредит счета 69), а доходы признает (Дт 69 — Кт 719) в тех периодах, на которые приходится потребление арендатором коммунальных услуг.

В свою очередь, арендатор авансовый платеж сначала отражает на счете 39 «Расходы будущих периодов», а уже потом списывает на расходы деятельности предприятия в тех периодах, к которым он относится. Причем делать это придется каждый месяц.

Налоговоприбыльный учет. Здесь отражаем доходы/расходы в части компенсации коммунальных расходов в четком соответствии с бухучетом. По таким операциям никаких налоговых разниц НКУ не предусматривает.

Особенности НДС-учета

Облагаем НДС. Как мы уже сказали, по своей сути компенсационные платежи являются отдельным элементом, составляющим стоимость услуг аренды имущества. Любые суммы средств, которые передаются налогоплательщику непосредственно покупателем либо через любое третье лицо в связи с компенсацией стоимости товаров/услуг, включаются в базу обложения НДС, за исключением компенсации коммунальных услуг и электроэнергии арендодателюбюджетной организации (п. 188.1 НКУ).

Причем, по мнению контролеров, под объект обложения НДС также подпадают необъектные операции: в частности, суммы компенсации арендодателю земельного налога, налога на недвижимое имущество, расходов на страхование имущества (см. письма ГФСУ от 16.07.2018 г. № 3126/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, от 23.08.2018 г. № 3668/6/99-99-15-03-02-15/ІПК, 101.04 БЗ).

Так что все компенсационные платежи облагаются НДС в общем порядке

Составляем НН. Как мы уже говорили, компенсация коммуналки рассматривается фискалами как услуги, предоставляемые непрерывно. С оглядкой на этот критерий и требования п. 201.4 НКУ, они настаивают на начислении НО по коммунальным компенсациям ежемесячно и составлении сводной НН. Впрочем, думаем, не будет ошибкой составление одной обычной НН не позже последнего дня отчетного месяца.

Поскольку «компенсация» коммунальных услуг связана с предоставлением услуг аренды, то их возмещение следует кодировать в гр. 3.3 под тем же кодом услуг, что и услуги аренды, т. е. «68.20» (см. письмо ГФСУ от 04.08.2016 г. № 26595/7/99-99-15-03-02-17, письмо ГУ ГФС в Сумской области от 16.09.2015 г. № 10/18-28-15-01-39).

В «номенклатурной» гр. 2 фискалы предлагают (101.17 БЗ) указывать «Послуги оренди», т. е. именовать любую компенсацию за коммунальные услуги «услугами аренды». Что касается единицы измерения (гр. 4), то здесь указываем «послуга». Отметим, что в Порядке № 1307 этого варианта уже нет (см ч. 3 п. 16 Порядка № 1307). Но поскольку налоговики так консультируют, видимо, допускают такое заполнение гр. 4 и не считают ошибочным.

Читайте так же:
Какие показания счетчика электроэнергии нужно передавать меркурий 201

Впрочем, не будет также ошибкой, если по «коммунальной» компенсации в гр. 2 будет указано «Відшкодування вартості електроенергії», «Відшкодування вартості теплопостачання» и т. п. Ведь ориентироваться следует прежде всего (!) на первичный документ. Если, например, в нем обозначена каждая услуга: водоснабжение, водоотведение, отопление, электричество, газ — со своим объемом потребления, единицей измерения и стоимостью, то эти данные заносим и в НН. То есть показываем сумму «коммунальной» компенсации в НН развернуто — несколькими строками (по видам потребленных арендатором услуг)*.

* Подробнее варианты заполнения НН при предоставлении услуг аренды офиса с компенсацией арендатором коммунальных услуг см. в «Налоги и бухгалтерский учет», 2017, № 63, с. 9.

Причем в таком случае единица измерения (гр. 4) может быть любой (например, киловатты, метры квадратные, гривня, услуга и т. п.) (см. письмо ГФСУ от 29.06.2017 г. № 861/ІПК/24-13-12-01/ИНК).

Однако еще раз подчеркнем:

независимо от указанных показателей в гр. 2, 4 и 5, возмещение коммунальных расходов кодируем под одним кодом «68.20»

И в завершение приведем пример учета компенсационных платежей, связанных с арендой помещения.

Пример. Предприятие арендует помещение под склад. По договоренности сторон арендодатель самостоятельно несет расходы на оплату коммунальных услуг по объекту аренды. Для арендодателя предоставление недвижимости в аренду не является основным видом деятельности.

Договором аренды предусмотрена отдельная компенсация коммунальных расходов на основании счетов (актов согласования), выставляемых арендодателем.

За текущий месяц составлен и подписан сторонами акт согласования коммунальных расходов, подлежащих возмещению, на общую сумму 12000 грн. (в том числе НДС — 2000 грн.). Арендатор возместил расходы арендодателю.

Учет расходов по возмещению коммунальных платежей

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма, грн.

Дт

Кт

Учет у арендодателя

Включена в расходы стоимость коммунальных услуг склада, предоставленного в аренду

Отражена сумма НДС (до регистрации НН в ЕРНН)

Отражен налоговый кредит по НДС от стоимости коммунальных услуг (при наличии НН, зарегистрированной в ЕРНН)

Осуществлены расчеты с поставщиками коммунальных услуг

Отражена сумма, возмещаемая арендатором (выставлены счета, составлены акты)

Возмещение расходов по электроэнергии

Добрый день, коллеги.
Прошу Вас помочь мне в решении вопроса.
Как правильно оформить документы на:
1. Нам предоставляют услуги по аренде помещения.
2. Мы возмещаем расходы по электроэнергии.
Суммы огромные.
В данный момент в актах нам пишут следующее :

по электроэнергии :
"Доп.часть элекроэн за март м-ц 2014г"
позор такому бухгалтеру.Даже слова полностью не могут написать.

и по аренде помещения:
"Аренда помещения за март м-ц 2014г".

Проблема серьезная, так как доки оформлены таким образом за 3.5 года. у нас УСН. В случае проверки могут не принять к расходам.
Подскажите, какая формулировка должна быть. так , чтобы приняли в расходы при проверке.

Татьяна, извините, вовремя не смогла ответить. У меня камеральная проверка ФСС и все срочно и все "еще вчера нужно".
Мой вопрос еще актуален.
В договоре аренды сказано следующее:
Арендная плата состоит из 2 частей: постоянная и переменная.
Постоянная: аренда за помещения (несколько помещений для разных назначений)
Переменная — часть, покрывающая фактически понесенные затраты Арендодателя по обеспечению помещений электроэнергией, водой и тех.обслуживание в результате эксплуатации Арендатором помещений, которые рассчитываются по показаниям установленных Арендатором помещении счетчиков электричества и воды в размере действующего тарифа, без НДС. Помимо этого в расчет переменной части арендной платы включается доля Арендатора в общих расходах Арендодателя на управление и содержание имущества в размере 6% от стоимости приходящихся на долю Арендатора расходов на коммунальные услуги за месяц.

Как правильно оформить все это. (((((((
Исправлений: 1; последнее — в 08.05.2014, 15:52.

Татьяна
Для обоснования переменной части вам должны предоставить расчет: снятые показания электросчетчиков, водяных счетчиков, копии счетов-фактур и актов от снабжающих организаций, а также расчет этой самой пресловутой 6% доли в общехозяйственных расходах.
Тэсс
Достаточно ли в акте такой фразы "Переменная часть арендной платы согласно договору №11111 от 01.01.2011г за январь 2014г"?
Татьяна
С-ф на переменную часть я так понимаю, они без НДС выставляют?

Добрый день. Снова вопросы по старой теме.
Арендодатель (на УСН) должен перевыставить мне (на УСН) расходы по электроэнергии с НДС или нет? С 2015 года хотим перейти на ОСНО. должна ли я получить от арендодателя счет-фактуру , на основании которой с января 2015г я смогу принимать НДС к вычету?
Исправлений: 1; последнее — в 11.12.2014, 15:51.

но все же, хотелось бы совета .
мне нужно указать арендодателю на нормы, письма и тд..

GGarry
если у арендодателя на УСН вторая часть арендной платы по договору значится как переменная (с приведенной в договоре формулой ее расчета), то это именно арендная плата, т.е. без НДС (т.к. арендодатель на УСН)

а то , если перезаключить договор аренды и выделить расходы по комуналке из аренды? тогда я смогу требовать от арендодателя документы на право вычета по НДС??

Тэсс
а то , если перезаключить договор аренды и выделить расходы по комуналке из аренды? тогда я смогу требовать от арендодателя документы на право вычета по НДС??

У ФНС стойкое мнение, что все эти компенсационные платежи являются обычным доходом. И всевозможные варианты оформления агентских (посреднических) договоров и тому подобное не проходят. Все это скорее всего придется затем решать в судах.
А в судах тоже не все просто.
К примеру:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2011 г. N 9149/10

Таким образом, полученные предпринимателем в 2008 году от общества денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

У нас возмещение значительно превышает доходную часть , и вынуждены платит налог на УСН со всего. И ничего не смогли сделать.

Есть еще варианты самостоятельной оплаты коммунальных расходов арендаторами. Но и там проблемы с поставщиками этих услуг. Договора должны быть составлены именно с потребителем (арендаторами). А это тоже не так просто сделать.
Вот потому и платим.

Готов выслушать реальные варианты решения этого вопроса на практике, а не теоретические выводы.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2010 г. по делу N А14-16650/2009/583/24

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о том, что поступившие от Арендатора денежные средства не являются доходами Предпринимателя, следует признать необоснованным.
Таким образом, судом неправильно истолкованы нормы материального права, что является основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Вместе с тем, поскольку правильность расчета начисленной суммы налога судом первой инстанции не проверялась, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Читайте так же:
Сроки годности счетчиков света

В отношении посреднических договоров:

Единственное предостережение: агентский договор не должен быть заключен позже, чем агент (арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных услуг. Поскольку при таких условиях у налоговых органов появляется веский аргумент для признания подобных посреднических отношений неправомерными.

Т. е., договор с поставщиками надо заключать после того, как заключен договор с арендатором.
Вы представляете как это может выглядеть, я нет.

Лесик А.
динственное предостережение: агентский договор не должен быть заключен позже, чем агент (арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных услуг. Поскольку при таких условиях у налоговых органов появляется веский аргумент для признания подобных посреднических отношений неправомерными.
Лесик А.
У нас возмещение значительно превышает доходную часть , и вынуждены платит налог на УСН со всего. И ничего не смогли сделать.

Это один из приемов злоупотребления
правом. Всегда проигрывается.

Лесик А.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2011 г. N 9149/10

Таким образом, полученные предпринимателем в 2008 году от общества денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

Да, действительно. Это кардинально новый подход. В доход платежного агента включаются транзитные платежи. Таким образом, ВАС, склоняясь под интересы бюджета, разрешил торговать энергией через присоединенную сеть обычным юрикам, у коих нет разрешений.
Выходит, что стоимость собираемых арендодателем коммунальных услуг нужно увеличить на сумму налога УСН, а также на % услуг по централизованному сбору и перечислению энергоснабжающим организациям.
То есть стоимость уплачиваемых арендаторами коммунальных услуг можно увеличить на какую-то существенную дельту. НЕТ ХУДА БЕЗ ДОБРА.

Постановления ВАС не являются обязательными для исполнениями окружными судами, это всего лишь рекомендация. Доступ в надзорную инстанцию (ВАС) открыт не всем.
Кстати, ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВАС от 12 июля 2011 г. N 9149/10, к арендодателям на ОСНО не относятся. ОСНОвщики могут применять старый метод платежного агента.
Исправлений: 1; последнее — в 27.01.2017, 11:55.

Возмещение электроэнергии при аренде помещений

  • Спасибо 0
  • Регистрация: 30.10.2007
  • Сообщений: 3912
  • Спасибо: 46
  • Спасибо 0

Комментарий

  • Регистрация: Сегодня
  • Сообщений:
  • Спасибо: 27

Если смотреть очень формально, Ваш знакомый(ая) — прав(а).
В соответствии с несколькими ФЗ продавать электроэнергию может не каждая организация. Более того, в соответствии со ст. 539 ГК РФ, некоторые вещи очень строго регламентированы, и установленный техническим требования счетчик поставить без ведома энергоснабжающей организации невозможно. При этом абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.
То есть субабонентский договор, в рамках которого субабонент обязуется оплачивать энергию, полученную от абонента, может быть признан ничтожным, как противоречащий закону (Ваш случай).

Но если подходить не совсем формально, то согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ установлено: арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. То есть, если в договоре аренды установлено, что оплата за электроэнергию производится отдельно, то это не противоречит ГК РФ.

И можно обратить внимание на со ст. 545 ГК РФ, согласно которой абонент может с согласия энергоснабжающей организации передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту).

Тут нужно обратиться к юристу, чтобы правильно указать все тонкости.
Также следует обратиться к своей энергоснабжающей организации и получить согласие. Эти организации довольно коррумпированы, но часто идут навстречу и все оформляют (правда счетчики будут ставить они и за Ваш счет). В вашем случае налоговых рисков нет, если Вы просто будете платить 6% с этих платежей. Чтобы не платить (включить в расходы, зачесть НДС и т.п., Вас не касающееся) требуется очень правильный договор с энегоснабжающей организацией на эту тему и правильно все прописать в договоре аренды. При этом все эти моменты должны быть согласованы заранее с Вашей налоговой инспекцией. Но вот риск того, что арендатор захочет вернуть все выплаченные суммы за электроэнергию — есть. И кто-нибудь особо умный когда-нибудь этим воспользуется. Тем более у них будут свои проблемы при включении этих сумм в расходы.

ЗЫ: в связи с такими сложностями многие предпочитают просто внести суммы примерно потребленной энергии просто в договор аренды (или иной договор). Так называемое "все включено". Просто смотрят сколько примерно будет потреблять компания, прибавляют 6% — 10% — и в включают в арендную плату.

  • Спасибо 0

Комментарий

  • Регистрация: 30.10.2007
  • Сообщений: 3912
  • Спасибо: 46

На что согласие, можно узнать?

Слушайте, ну нельзя же такую ерунду писать в профессиональном форуме. Вы сами понимаете, что пишете? Налоговая не занимается никакими согласованиями.

Еще одна ерунда. Если составлен договор аренды, по которому арендатор возмещает арендодателю коммунальные услуги и есть документальное подтвержение этим коммунальным услугам, то ничего арендодатель обратно не потребует

Не пугайте пользователей форума на ровно месте. Вы не юрист и не специалист в налоговом праве, чтобы давать такие советы

  • Спасибо 0

Комментарий

  • Регистрация: Сегодня
  • Сообщений:
  • Спасибо: 27

"все арендаторы страны" Ваш любимый аргумент. Я уже знаю, что "все делают именно так". Вы, кстати, поинтересуйтесь, не у всех, а у профессиональных арендодателей, как они все оформляют и как решают вопросы с энергокомпаниями, да и вообще коммунальщиками.

На что согласие? Ознакомьтесь со ст. 545 ГК РФ. Четко, ясно и конкретно.

Компенсация затрат? О чем Вы? Электроэнергию потратил арендатор или арендодатель? И арендатор должен компенсировать то что сам потратил арендодателю? Оплачивая по счетчику? По тарифу? Это передача электроэнергии. Без вариантов, как ни обзывай. Вот если фиксированные платежи. есть и иные пути обхода.

Но вариантов всего три:
— арендатор, получив согласие арендодателя, заключает договор с коммунальными службами и самостоятельно рассчитывается с ними;
— арендатор оплачивает коммунальные платежи в составе фиксированной арендной платы;
— арендодатель, получив счета от соответствующих коммунальных служб, перевыставляет их на имя арендатора (передача электроэнергии)
Все. Иных вариантов нет.

Пугать? Вы судебную практику смотрели? "Если в договоре аренды . " Да такой договор любой суд признает ничтожным, о чем Вы? Другое дело, что случаев мало, и нужны еще некоторые основания.

Налоговая не занимается согласованиями? Возможно некорректно написал, хотя это именно согласования, но в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 21 НК РФ и обратиться за разъяснениями по вопросу налогообложения операций по передаче электроэнергии с указанием конкретных своих особенностей. Именно это я называю согласованием.

А что предоставит арендодатель арендатору для оплаты? Акт о возмещении затрат? Там будут показания счетчика? Счетчик поверен и соответствует всем требованиям N 41-ФЗ или N 35-ФЗ? А тариф будет откуда?

На этом не вижу смысла дальше обсуждать аргументы "еще одна ерунда" и "все делают так".

  • Спасибо 0
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector